План фактического "расположения губернского города Баку", снятый землемерами в 1878 году, фиксировал сложную планировочную ситуацию. Огромная площадь на побережье бакинской бухты слагалась из трех независимых друг от друга административно-территориальных частей: в центре агломерации - Баку на юге - Баилов с адмиралтейством и на востоке - промышленно-заводская зона (Черный город). "Агломерации являются как бы преемниками города и возникают в качестве особого продукта современной индустриализации. В каждой такой агломерации главенствует основной город, который непрерывно расширяется, поглощая на своем пути мелкие поселения", - писал Питер Селф в книге "Города выходят из своих границ".

Планировочная структура Баилова с его плотной застройкой и тенденцией роста вдоль побережья в северо-западном направлении уже определилась. За короткое время Черный город занял около трети проектируемой площади. Баилов и Черный годод, фланкирующие различные по характеру и назначению территории, лежали вне городских земель и не включались в планировочную структуру Баку, хотя в принципе эти самостоятельные части уже тяготели друг кдругу. Развивающаяся нефтяная промышленность способствовала объединению этих разнородных частей, приросту населения и увеличению городского бюджета. Если по плану 1864 года территория Баку представляла собой компактную , но не очень значительную площадь (всего 89,3 га), то к 1878 году город расширился во всех направлениях, главным образом в северном, вдоль "Большой почтовой дороги в Шемаху", где образовался район Шемахинка, и в западном, по склонам Западного плато, распространившись в пределы Нагорного района.

В северном направлении застройка больше чем на полкилометра перешагнула границы кварталов, предусмотренные генпланом 1864 года.

Несмотря на то, что на востоке возник большой промышленный район - Черный город, в восточном направлении Баку развивался слабо (судя по генплану 1878 г.) .Он так и не вышел за пределы кварталов, запроектированных в 1864 году.

Однако территория между границенй города и промышленным районом не была свободной от застройки, но в то же время она и не была урегулирована. Здесь сохранились еще и остатки заводов (завод Масумова в районе Телефонной улицы и вокзала, заводы Вензера и Красильникова по Сураханской улице и др.). Это произошло потому , что после ликвидации заводов и переноса промышленной зоны в Черный город некоторый владельцы сохранили свои постройки, реконструировав их под мастерские и жилье.

Береговая полоса более 300 м шириной от Петровской площади до Черного города представляла собой болотистое место. Ее освоение успешно началось лишь через несколько лет, с появлением железнодорожной станции и подъезных путей.

Часть кварталов к юго-востоку от крепости сформировалась окончательно и подошла вплотную к набережной. Береговая полоса в пределах города была также урегулирована; она получила четкие очертания, так же как и ряд кварталов между улицей Меркурьевской и набережной. Работы были проведены еще в 1868 году архитектором Касым-беком Гаджибабабековым, когда он занимался благоустройством этой части города.

Док известной пароходной компании "Кавказ и Меркурий" (1866 г), возникший между Ольгинской (Джапаридзе) и Милютинской (Мясникова) улицами, на долгие годы, вплоть до установления Советской власти в Азербайджане, своими сооружениями остановилразвитие набережной и бульвара в восточном направлении. Город пытался отвоевать собственные земли для расширения набережной, но компания оказалась сильнее.

Район Николаевской и Садовай улиц по плану 1878 года был слабо развит, капитальная его застройка была незначительной, сохранился еще разрыв между деревней Чемберекенд и юго-западной частью города. В районе будущей Садовай (Чкалова) улицы располагались заведения, занятые изготовлением тары для перевозки нефтепродуктов по морю.

Благодаря ликвидации и перенесению бондарных заведений ближе к промышленной зоне, район Садовой улицы стал использоваться буржуазией для устройства "чистых" кварталов. В Нагорной части кварталы, вышедшие за пределы городской черты, застраивались как аулы. Такая же неурегулированность наблюдалась в районах Шемахинки, Кирич-хане и Канни-тапи.

На плане 1878 года отмечены и зеленые насаждения, в дальнейшем ставшие общественными садами и скверами, занявшими важное место в планировочной структуре центрального района. Их влияние распространилось за его пределы: это Губернаторский и Мариинский сады, Цициановский сквер.

План 1878 года позволяет увидеть, насколько вырос город по сравнению с 1864 годом, когда его расширение ограничивалось двумя рядами кварталов в северном и восточном направлениях. В то время количетво застроенных кварталов Баку достигло120, не считая крепости, а также Баилова и Черного города. В тот же период времени в БАилове возникло 20, а в Черном городе 30 кварталов.

Между двумя крайними точками городская приморская береговая полоса с запада на восток имела протяженность почти 2 км. Она могла бы превратиться в прекрасную набережную с бульваром и стать великолепным украшением города. Городская территория к 1878 году имела в поперечнике с запада на восток 1,5, а с юга на север около 2 км. (общая площадь 250 га). Если в 1864 году застроенная площадь форштадта составляла 89,3 га, то к 1878 году городская территория, не считая Черного города и Баилова, достигла 250 га. Развитие города происходило в то время, когда нефтяная промышленность имела еще кустарный характер. За незначительный срок (около 15 лет) застройка выросла почти в 3 раза - скорость , необычная для городов России того времени. На быстрое разв итие Баку повлияли и другие факторы: возрастающее значение бакинского порта, превращение города в губернский центр и ликвидация крепости как военного пункта.

Именно в тот период определились важнейшие градостроительные особенности Баку:специфическое его районирование, сохранившееся и поныне, формирование административно-общественного центра, а также фланкирующих частей города (с юга- Баилов и с востока - Черный город) . Тогда же было положено начало "Большому Баку".

В дальнейшем город интенсивно рос в основном на восток и на северо-восток, где городкие кварталы вплотную подходили к заводскому району, окончательно ликвидируя предусмотренный в планах Баку разрыв между селитьбой и промышленной зоной.

На рубеже 19-20 веков город развивался гигантскими шагами. Рост его промышленности, а следовательно, и территории был значительнее, чем в большинстве крупных городов Российской империи. "Горов Баку принято считать городом амфериканской складки, т.е. интенсивность развития его так же головокружительна, как и рост крупных городов Америки", и с этим нельзя не согласиться.

Все острее ощущалась необходимость составления общего генплана города для возможности урегулирования существующих сложившихся его частей и развития новых проектируемых селитенбных районов в соотвенствии с требованиями градостроительства того времени на основе климатических и топографических особенностей. Новая фаза в организации архитектурно-планировочной структуры Баку началась в 1878 году.

Крупные заработки привлекли специалистов различных отраслей промышленности и строительства. Расширялась городская территория возникали новые районы, а вместе с тем обострялись и противоречия между центром и окраинами. Когда дело касалось вопросов благоустройства, то городская дума всегда отдавала предпочтение улучшению центральных кварталов, оставляя периферийные районы без должного внимания.

В северо-восточной части города, между селитебной и промышленной зонами, на месте существующего крупного зеленого массива, в начале 1880-х годов строилось здание железнодорожного вокзала. Выбор территории под комплекс железнодорожных сооружений и путей в этом районе предопределялся не только сравнительно спокойным рельефом, но и узлом сходившихся здесь апшеронских дорог, связанных с городом. Учитывалось и то, что рядом развивался перспективных промышленно-заводской район, оказавший сильное влияние на экономику Баку. Появление железнодорожного узла в геометрическом центре огромного города, в котором крайними границами на западе были жилые кварталы, а на востоке- Черный город, ускорило соединение разнохарактерных зон в единую градостроительную систему.

Бакинский узел железной дороги активизировал жизнь Завокзального района, начавшего развиваться вдоль Балаханского шоссе, параллельно железнодорожному полотну, пролегающему в городской черте. Здесь появились железнодорожные мастерские, товарные склады, депо, поселились железнодорожные рабочие, мелкие служащие и чиновники.

В противоположность Завокзалью, район Канни-тапи с его розничной торговлей, кустарными и ремесленными рядами тяготел к Балаханской (Басина) улице. Будучи в сфере влияния вокзала и железнодорожной станции, он усиленно развивался в северном направлении, по линиям существующих и возникших недавно улиц восточной и северо-восточной частей города.

Баку распространял свое влияние и на совершенно самостоятельную морскую колонию Адмиралтейства- район Баилова. Если еще недавно из-за отсутствия экономических возможностей он развивался слабо, то образование Черного города и открытие в районе Биби-Эйбата нефтяных промыслов стимулировало расширение Баилова в сторону Баку.

Единственная дорога, шедшая из города вдоль моря через Баилов мыс в деревню Шихово, где находилась мусульманская святыня- мечеть, первоначально была дорогой паломников. Вдоль нее и появились первые жилые кварталы морской колонии, замкнутой в себе и экономически не участвующей в торгово-промышленной жизни города. Паломническая дорога даже при застройке Баилова мыса не могла использоваться как активная транспортная магистраль.

Усиленная разработка бибиэйбатских нефтяных промыслов, начатая на рубеже 1870-1880-х годов, неожиданно подняла значение до этого ничем не примечательной дороги: она стала превращаться в важнейшую артерию доставки нефти с промыслов на заводскую территорию в Черном городе. Обратно на промыслы доставлялись строительные материалы и промысловое оборудование.

Двусторонняя эксплуатация дороги вызвала изменение характера ее обстройки. Вскоре на трассе дороги у морской колонии появились ряды закусочных, чайных и лавок для рабочих и мелких служащих, связанных с промыслами. Баилов начал получать от этой торговли доход и одновременно втягиваться в русло капиталистических отношений.

К концу 19 столетия определился общий планировочных контур Баку с прилегающими районами, поселками и выгонными землями, резервировавшимися для предстоящей застройки. Выявлялась слишком большая плотность и интенсивность заселения центральных кватралов. Их территория была почти полностью застроена, и резервы свободных земель иссякли. Хотя местные капиталисты не очень охотно занимались домостроительством, считая наиболее прибыльными предприятия, связанные с нефтяной промышленностью, все же началась спекуляция участками и в центральных кварталах.